Devenir agent immobilier indépendant

Intermédiaire essentiel des transactions immobilières, l’agent immobilier est toujours très demandé sur le marché de l’emploi aujourd’hui. Secteur immobilier, licence professionnelle, obtention de la carte, cursus ... On vous dit tout ! Si vous souhaitez devenir agent immobilier indépendant, découvrez comment faire dans cette fiche métier.

La définition de l’agent immobilier

Avant tout, une certaine confusion existe entre l’agent immobilier et le chasseur immobilier. Si leurs missions sont globalement les mêmes, leur statut n’a rien à voir ! Voici les différences à connaître pour s’y retrouver :

• L’agent immobilier ou agent commercial immobilier est un professionnel de l’immobilier (statut réglementé) qui gère toutes sortes de transactions immobilières (état des lieux, gestion de patrimoine, location d’appartement, vente de maison, achat d’un fonds de commerce…). Son statut est réglementé par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Il est obligatoirement titulaire d’une carte professionnelle T (appelée aussi parfois carte professionnelle d'agent, carte pro, etc.) ;
• Le chasseur immobilier (on parle aussi de mandataire immobilier) est un professionnel non réglementé qui exécute certaines tâches pour l’agent immobilier (visites, négociations…). Ce mandataire indépendant n’a pas besoin de carte T pour exercer mais il doit être lié à un professionnel titulaire de la carte T.

Tous les professionnels de l’immobilier ne sont pas forcément indépendants. Certains peuvent exercer sous le statut de salarié. L’agent immobilier salarié peut exercer sous un statut spécifique, celui de négociateur immobilier VRP (Voyageur, Représentant et Placier). Il peut aussi être non VRP.

Zoom sur le secteur de l’immobilier

Aujourd’hui, l’immobilier est un secteur d’activité dynamique. S’il a pu être impacté par la crise de 2008, il est reparti rapidement à la hausse. Avec la baisse des taux des crédits immobiliers ces dernières années, de nombreux acheteurs ont pu accéder au marché faisant ainsi exploser la demande de biens immobiliers.

De plus, les professions de l’immobilier sont facilement accessibles : beaucoup de candidats se reconvertissent dans l’immobilier après une carrière dans un autre domaine.

Les métiers de l’immobilier sont très variés. Vous pouvez devenir acquéreur de biens, chasseur immobilier, gestionnaire de copropriété, courtier en crédit immobilier (ou "courtier immobilier", conseiller immobilier en agence, négociateur immobilier ... La gestion immobilière regorge de possibilités et de statuts !

Autre atout, il est possible de les exercer en indépendant ou en salarié (avec un statut cadre, par exemple), avec ou sans diplôme. Exit les licences pro, Master pro, Baccalauréat ... Il est tout à fait possible d'être un bon agent ou d'ouvrir une agence sans diplômes particuliers. En revanche, il est conseillé d'avoir certaines aptitudes professionnelles. Par exemple, un excellent sens du contact (vous allez devoir gérer des biens, certes, mais aussi des personnes, clients comme syndic de propriété !), un sens commercial (les agents sont aussi de fins négociateurs), un oeil pour repérer les points forts des biens immobiliers, et surtout, pour comprendre les besoins de vos futurs clients et ainsi ajuster sur-mesure vos services. C'est là toute la difficulté du métier : tout le monde n'a pas les mêmes envies et les mêmes exigences, pourtant, vous devrez vous y adapter et être force de conseil ! Et ce, que vous soyez salarié en agences immobilière ou indépendant à votre compte.

Le secteur accueille aussi quelques niches comme les agents immobiliers de luxe qui arrivent à se constituer un portefeuille de clients aisés et vendent des biens prestigieux (châteaux, villas…).

📊 En 2020, environ 240 000 Français travaillent dans l’immobilier en France.

Les missions quotidiennes de l’agent immobilier

L’agent immobilier exerce des missions extrêmement variées au quotidien. C’est un métier où l’on ne s’ennuie pas !

Voici quelques-unes de vos principales missions :

• Prospecter et rechercher des biens à vendre ou à louer ;
• Faire visiter les biens ;
• Estimer le prix de vente ou de location de biens ;
• Recueillir les dossiers des candidats ou les offres d’achat et les présenter au propriétaire ;
• Finaliser la transaction immobilière (signature du compromis de vente…) ;
• Faire le lien entre les différents acteurs (propriétaire, vendeur, acheteur, notaire, locataire…).

⚠️ Les agents commerciaux ne peuvent pas signer le compromis de vente contrairement aux agents immobiliers.

Les compétences requises pour devenir agent immobilier

Pour exercer le métier d’agent immobilier, vous avez besoin de maîtriser certaines compétences :

• Des connaissances juridiques en droit immobilier (processus de vente, règles d’urbanisme…) ;
• Une connaissance des techniques de vente ;
• Une connaissance du marché immobilier dans votre secteur de prédilection ;
• La maîtrise des outils informatiques et des logiciels immobiliers.  

On observe aussi chez les employeurs une hausse de la demande des compétences en marketing et communication (par exemple, gestion des réseaux sociaux).

Sachez cependant que l’immobilier est un secteur où beaucoup d’aptitudes professionnelles s’apprennent sur le terrain.

Les qualités requises pour devenir agent immobilier

Être agent immobilier nécessite certaines qualités :

• Un bon sens de l’organisation : les agents immobiliers doivent passer maîtres dans la gestion de leur emploi du temps. Il faut se déplacer régulièrement, planifier les visites, recevoir les clients à l’agence, etc. Et tout ça dans les temps ! Ils doivent aussi gérer leur propre entreprise s’ils exercent en indépendant.
• Une appétence pour la négociation : un agent immobilier est avant tout un bon commercial. Il doit être capable de mettre en avant les qualités du bien que les clients lui ont confié pour le vendre au meilleur prix. Il doit également savoir lever les arguments que lui opposent les potentiels acheteurs.
• Un bon relationnel : être agent immobilier suppose d’être en contact avec des personnes diverses toute la journée. Un agent immobilier doit donc savoir être diplomate, empathique et sociable. Il faut aussi s’adapter aux profils des acheteurs ou des vendeurs pour comprendre leurs besoins et proposer des solutions adaptées.
• De la persévérance : une agence immobilière doit avant tout se faire connaître puis gagner la confiance de ses clients. Le travail de prospection est important et ingrat au début ! De plus, il faut parfois un certain temps avant de réaliser une vente car on n’achète pas un bien comme une baguette de pain ! Aussi, il faut se montrer persévérant et patient pour réussir dans l’immobilier.

Études et formation pour devenir agent immobilier

La formation initiale des agents immobiliers

Il existe de nombreuses formations pour exercer dans le domaine de l’immobilier.

La formation la plus fréquente est le BTS professions immobilières effectué en deux ans après un bac ES (économique et social) ou STMG (sciences et technologies du management et de la gestion) de préférence.

Vous pouvez réaliser un BTS professions immobilières dans :

• Des écoles comme l’ESECAD, Pigier ou encore l’EFAB ;
• Des lycées publics ou privés ;
• Des centres de formation des apprentis.

La carte professionnelle pour les agents immobiliers

Pour exercer en tant qu’agent immobilier, vous devez être titulaire de la carte T (carte de transaction). Elle s’obtient de deux façons :

• Soit en justifiant d’un diplôme : un BTS professions immobilières ou un diplôme bac +3 dans un domaine juridique, économique ou commercial.
• Soit en justifiant d’une expérience professionnelle si vous n’avez pas de diplôme :

• Avec le niveau bac : 3 ans d’expérience avec une personne titulaire de la carte T ;
• Sans le bac : une expérience de 10 ans en tant que salarié d’une personne titulaire de la carte T ;
• Sans le bac et avec un statut de cadre : une expérience professionnelle de 4 ans auprès d’un titulaire de la carte T.

Vous pouvez aussi réaliser une validation des acquis de l’expérience professionnelle (VAE) pour bénéficier d’une équivalence de diplôme.

Il faudra également justifier d’un casier judiciaire vierge pour obtenir la carte T.

Devenir agent immobilier sans diplôme

Exercer sans diplôme dans l’immobilier est possible !

En effet, l’agent commercial exerce sous la houlette d’un agent immobilier. Il n’a pas besoin d’une carte T pour exercer.

Quel que soit votre parcours, vous pouvez donc facilement entamer une reconversion professionnelle dans l’immobilier en tant qu’agent commercial indépendant.

Évidemment, le mieux est d’effectuer une formation ou un stage pour ne pas vous lancer à l’aveuglette.

L’obligation de formation continue

La loi ALUR impose désormais aux professionnels de l’immobilier une obligation de formation. Elle est de :

• 14 heures minimum par an ;
• Ou 42 heures au cours des 3 dernières années.

La rémunération d’un agent immobilier

Contrairement à un salarié, l’agent immobilier traditionnel qui choisit d’exercer son métier en indépendant n’a pas de salaire fixe. Il est rémunéré à la commission sur les transactions immobilières réalisées. Cette commission tourne en moyenne autour de 3 à 8% du prix du bien. Autrement dit : pas de vente, pas de commission !

Les agents commerciaux en immobilier sont en général affiliés à un agent immobilier ou à un réseau immobilier. Ils sont également rémunérés par un système de commissions. Ils touchent entre 40 et 90% des honoraires perçus par l’agence ou le réseau. Le pourcentage est plus important dans les réseaux immobiliers qu’en agence.

💰En moyenne, le salaire d’un agent immobilier débute autour de 30 000€ brut par an et peut aller jusqu’à 80 000€ brut par an selon les performances de l’agent ! Le salaire moyen est de 4 263€ bruts selon la FCGA (Fédération de centres de gestion agréés).

Dans tous les cas, exercer en tant qu’agent immobilier ou agent commercial nécessite de constituer une trésorerie adaptée pour parer à l’absence de revenus pendant les premiers mois d’activité.

Le statut juridique le plus adapté pour devenir agent immobilier

Pour créer une agence immobilière à plusieurs

La création d’une agence immobilière suppose l’adoption d’une forme de société qui permettra de se développer (embaucher, s’associer).

Les statuts juridiques les plus répandus pour créer une agence immobilière sont :

• La SARL (Société à responsabilité limitée) : c’est une structure rigide mais sécurisante ;
• La SAS (Société par actions simplifiée) : elle permet de bénéficier de plus de souplesse dans son fonctionnement et au moment de la création de la société.

Pour exercer en tant qu’agent immobilier seul

Si vous souhaitez exercer comme agent immobilier seul, vous pouvez opter pour :

• Une entreprise individuelle (EI) et entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) pour exercer votre activité en nom propre. C’est parfait pour démarrer.
• Une société unipersonnelle comme la SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle) ou l’EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée). C’est la solution lorsque votre activité commence à prospérer.
• Le portage salarial pour bénéficier du régime social d’un salarié tout en exerçant en indépendant.

Cas particulier : le régime de la micro entreprise

⚠️ Vous ne pouvez pas exercer la profession d’agent immobilier sous le régime du micro-entrepreneur.

C’est en revanche tout à fait possible pour les agents commerciaux en immobilier. Le régime de la micro entreprise est ouvert si vous avez choisi le statut d’EI, d’EIRL ou d’EURL si le gérant associé unique est une personne physique.

Ce régime vous permet de bénéficier :

• D’un régime micro-social avec des cotisations allégées ;
• D’un régime micro-fiscal avantageux ;
• D’une création d’activité facile et d’une comptabilité simplifiée.

En revanche, vous devez rester en dessous du plafond de chiffre d’affaires annuel de 72 600€ hors taxes.

Comment devenir agent immobilier

Les démarches de création d’entreprise

2 situations possibles :

• Si vous créez une entreprise : vos démarches administratives seront simplifiées.
• Si vous créez une société : les démarches sont plus complexes (rédaction des statuts, dépôt du capital social, etc.).

La création d’une entreprise individuelle pour les agents commerciaux

Les formulaires à remplir sont les suivants :

• P0 PL micro-entrepreneur pour créer une entreprise individuelle sous le régime de la micro entreprise ;
• P0 PL pour créer une entreprise individuelle hors régime de la micro entreprise ;
• P EIRL PL et AC pour créer une EIRL.

Il faut envoyer votre dossier à votre centre de formalités des entreprises compétent avec les pièces justificatives nécessaires.

Votre CFE compétent est le greffe du tribunal de commerce. C’est lui qui s’occupera de votre inscription au registre spécial des agents commerciaux (RSAC).

Les pièces justificatives nécessaires pour la création d’une entreprise individuelle sont :

• Une copie de votre pièce d’identité ;
• Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation ;
• Un justificatif de domicile de moins de 3 mois ;
• Une attestation de notification au conjoint marié ou pacsé des conséquences des dettes professionnelles sur les biens communs ;
• En cas d'option pour l’EIRL : la déclaration d’affectation.

La création d’une entreprise individuelle pour les agents immobiliers

Les formulaires à remplir sont les suivants :

• P0 CMB pour créer une entreprise individuelle ;
• P EIRL CM si vous avez choisi l’EIRL.

Vous devez envoyer le formulaire et les pièces justificatives à votre CFE compétent. Votre CFE compétent est la chambre du commerce et de l’industrie. Elle s’occupera de votre immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Les pièces justificatives à joindre à votre dossier sont les mêmes que les précédentes.

La création d’une société

La création d’une société nécessite de remplir le formulaire correspondant :

• Le formulaire M0 SARL pour une EURL ou une SARL ;
• Le formulaire M0 pour une SASU ou une SAS.

Vous devrez ensuite envoyer votre dossier complet accompagné des pièces justificatives nécessaires à votre centre de formalités des entreprises compétent. Voici la liste des pièces justificatives nécessaires :

• Une copie de votre pièce d’identité ;
• Les statuts de votre société ;
• Un justificatif de domiciliation de votre société ;
• L’attestation de publication au sein du journal d'annonces légales ;
• L’attestation de dépôt de fonds ;
• Le formulaire de déclaration relatif aux bénéficiaires effectifs.

Devenir agent immobilier : quelques spécificités

Le régime fiscal de l’agent immobilier

Selon son statut juridique, l’agent immobilier est imposé à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.

• En EI : impôt sur le revenu ;
• En EURL, SASU et EIRL : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ;
• En SARL et SAS : impôt sur les sociétés.

⚠️ Attention : petite différence à connaître :

• L’activité d’agent immobilier relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• L’activité des agents commerciaux relève des bénéfices non-commerciaux (BNC).

Le régime social de l’agent immobilier

Dans la plupart des cas, l’agent immobilier relève du régime social des travailleurs non-salariés (TNS).

Il existe des exceptions dans lesquelles l’agent immobilier possède le statut d’assimilé-salarié. C’est notamment le cas si vous êtes :

• Président d’une SAS ou d’une SASU ;
• Gérant non-associé en EURL ;
• Gérant minoritaire ou égalitaire dans une SARL.

Les cotisations sociales varient selon votre statut juridique. Elles représentent environ 40-45% de votre rémunération si vous avez opté pour l’EURL, l’EI ou l’EIRL.

Si vous avez choisi la SASU, elles sont plus élevées car vous avez le statut d’assimilé-salarié (environ 80% de votre rémunération). En revanche, votre protection sociale est plus étendue.

À noter, si vous êtes agent commercial et avez choisi le régime de la micro entreprise, vos cotisations représentent environ 22% de votre chiffre d’affaires.

La comptabilité d’un agent immobilier

Votre comptabilité dépend de votre statut juridique.

• Si vous avez opté pour le régime de la micro entreprise : vous devez tenir une comptabilité simplifiée. Un livre des recettes et un registre des achats seront nécessaires.
• Les entreprises soumises au régime de la déclaration contrôlée (BNC) ou au régime réel simplifié d’imposition (BIC) doivent tenir une comptabilité de trésorerie. Au-delà de certains seuils de chiffre d’affaires, vous passerez au régime réel normal et devrez tenir une comptabilité d’engagement.

Sachez également que l’agent immobilier doit tenir 2 registres :

• Un registre de tous les mandats reçus ;
• Un registre-répertoire qui recense tous les versements effectués au titulaire de la carte.

Vos obligations pour exercer en tant qu’agent immobilier

L’obtention de cartes professionnelles

La carte professionnelle dite carte T est délivrée par la chambre du commerce et de l’industrie aux personnes remplissant les conditions de diplôme ou d’expérience.

La demande peut s’effectuer en ligne grâce à ce formulaire cerfa. La carte est valable 3 ans.

Cette démarche est inutile si vous vous lancez en tant qu’agent commercial. En revanche, dans ce cas, vous devez demander une carte blanche de négociateur ou « attestation de collaborateur immobilier » à remplir avec votre agence et à adresser à la chambre du commerce et de l’industrie.

L’assurance responsabilité civile professionnelle

En tant qu’agent immobilier indépendant, vous devez souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle.

Cette assurance a pour but de couvrir les dommages que vous pourriez causer à autrui dans le cadre de votre activité professionnelle.

La garantie financière

La garantie financière permet de recevoir des fonds de vos clients. Si vous ne souhaitez pas détenir des fonds pour le compte de vos clients, vous n’êtes pas obligé d’avoir une telle garantie !

La garantie financière s’obtient auprès d’une banque ou d’une assurance. Son montant est de :

• Au moins 30 000€ durant les 2 premières années d’activités ;
• Au moins 110 000€ les années suivantes.

L’obligation d’information de la clientèle

L’agent immobilier doit faire figurer explicitement les informations suivantes dans l’agence :

• Le montant de la garantie financière, la dénomination et les coordonnées du garant ;
• Le tarif des prestations accompagné d’un barème des honoraires.

Sur ses documents commerciaux, il doit indiquer :

• Le nom et l’adresse de l’entreprise ainsi que l’activité exercée ;
• Le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle ;
• Le nom et l'adresse du garant.

Faire signer des mandats

Le mandat donne pouvoir d’agir pour quelqu’un. Autrement dit, il est récurrent dans le quotidien d’un agent immobilier ! Détenir un mandat écrit est une obligation pour l’agent immobilier. Il peut s’agir :

• D’un mandat de vente donné par le vendeur ;
• D’un mandat de recherche donné par l’acheteur.

N’oubliez pas non plus que ces mandats doivent comporter un certain nombre de mentions légales pour être valables.

L’agent immobilier est un intermédiaire essentiel pour garantir la sécurité de la transaction immobilière.

Tableau récapitulatif - devenir agent immobilier