Devenir agent immobilier indépendant

Intermédiaire essentiel des transactions immobilières, l’agent immobilier est très demandé sur le marché de l’emploi aujourd’hui. Secteur immobilier, licence professionnelle, obtention de la carte, cursus ... On vous dit tout ! Si vous souhaitez devenir agent immobilier indépendant, découvrez comment faire dans cette fiche métier.

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La définition de l’agent immobilier

Avant tout, une certaine confusion existe entre l’agent immobilier et le métier de chasseur immobilier. Si leurs missions sont globalement les mêmes, leur statut n’a rien à voir ! Voici les différences à connaître pour s’y retrouver :

• L’agent immobilier ou agent commercial immobilier est un professionnel de l’immobilier qui gère toutes sortes de transactions immobilières (état des lieux, gestion de patrimoine, location d’appartement, vente de maison, achat d’un fonds de commerce…). Son statut est réglementé par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Il est obligatoirement titulaire d’une carte professionnelle T.
• Le chasseur immobilier,ou mandataire immobilier, est un métiernon réglementé qui exécute certaines tâches pour l’agent immobilier (visites, négociations…). Ce mandataire indépendant n’a pas besoin de carte T pour exercer, mais il doit être lié à un professionnel titulaire de la carte T.

👉 Certains professionnels de l’immobilier exercent en indépendant, d’autres sous le statut de salarié.

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Zoom sur le secteur de l’immobilier

Aujourd’hui, l’immobilier est un secteur d’activité dynamique. Les professions de l’immobilier sont facilement accessibles et très variées. Vous pouvez devenir : 

• acquéreur de biens ;
• chasseur immobilier ;
• gestionnaire de copropriété ;
• courtier en crédit immobilier ;
• conseiller immobilier en agence ;
• négociateur immobilier…

👉 Le secteur accueille aussi des agents immobiliers de luxe, qui vendent des biens prestigieux (châteaux, villas…).

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Les missions quotidiennes de l’agent immobilier indépendant

Voici quelques-unes de vos principales missions :

• Prospecter et rechercher des biens à vendre ou à louer ;
• Faire visiter les biens ;
• Estimer le prix de vente ou de location de biens ;
• Recueillir les dossiers des candidats ou les offres d’achat et les présenter au propriétaire ;
• Finaliser la transaction immobilière (signature du compromis de vente…) ;
• Faire le lien entre les différents acteurs (propriétaire, vendeur, acheteur, notaire, locataire…).

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<div class="emphase-rt search">Les agents commerciaux ne peuvent pas signer le compromis de vente, contrairement aux agents immobiliers.</div>

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Les compétences requises pour devenir agent immobilier

Pour exercer le métier d’agent immobilier indépendant, vous avez besoin de maîtriser certaines compétences :

• Des connaissances juridiques en droit immobilier (processus de vente, règles d’urbanisme…) ;
• Une connaissance des techniques de vente ;
• Une connaissance du marché immobilier dans votre secteur de prédilection ;
• La maîtrise des outils informatiques et des logiciels immobiliers.  

👉 Des compétences en marketing et communication (par exemple, gestion des réseaux sociaux) vous seront aussi utiles.

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Les qualités requises pour devenir agent immobilier indépendant

Être agent immobilier nécessite certaines qualités :

• Un bon sens de l’organisation : les agents immobiliers doivent passer maîtres dans la gestion de leur emploi du temps. Il faut se déplacer régulièrement, planifier les visites, recevoir les clients à l’agence, etc.
• Une appétence pour la négociation : un agent immobilier est avant tout un bon commercial. Il doit être capable de mettre en avant les qualités du bien que les clients lui ont confié, pour le vendre au meilleur prix. Il doit également savoir lever les arguments que lui opposent les potentiels acheteurs.
• Un bon relationnel : être agent immobilier suppose d’être en contact avec des personnes diverses toute la journée. Un agent immobilier indépendant doit donc savoir être diplomate, empathique et sociable. Il faut aussi s’adapter aux profils des acheteurs ou des vendeurs pour comprendre leurs besoins et proposer des solutions adaptées.
• De la persévérance : une agente immobilière doit avant tout se faire connaître, puis gagner la confiance de ses clients. Le travail de prospection est important et ingrat au début ! De plus, il faut parfois un certain temps avant de réaliser une vente, car on n’achète pas un bien comme une baguette de pain ! Aussi, il faut se montrer persévérant et patient pour réussir dans l’immobilier.

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Études et formation pour devenir agent immobilier indépendant

La formation initiale des agents immobiliers

Il existe de nombreuses formations pour exercer dans le domaine de l’immobilier. La formation la plus fréquente est le BTS professions immobilières, effectué en deux ans après un Bac ES (économique et social) ou STMG (Sciences et Technologies du Management et de la Gestion), de préférence.

Vous pouvez réaliser un BTS professions immobilières dans :

• Des écoles comme l’ESECAD, Pigier ou encore l’EFAB ;
• Des lycées publics ou privés ;
• Des centres de formation des apprentis.

La carte professionnelle pour les agents immobiliers

Pour exercer en tant qu’agent immobilier, vous devez être titulaire de la carte T (carte de transaction). Elle s’obtient de deux façons :

• Soit en justifiant d’un diplôme : un BTS professions immobilières ou un diplôme bac +3 dans un domaine juridique, économique ou commercial.
• Soit en justifiant d’une expérience professionnelle si vous n’avez pas de diplôme.

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<div class="emphase-rt search">Bon à savoir :</br>Vous pouvez aussi réaliser une validation des acquis de l’expérience professionnelle (VAE) pour bénéficier d’une équivalence de diplôme.</div>

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👉 Un casier judiciaire vierge est indispensable pour obtenir la carte T.

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Devenir agent immobilier indépendant sans diplôme

✔️ Exercer sans diplôme dans l’immobilier, c'est possible ! Quel que soit votre parcours, vous pouvez entamer une reconversion professionnelle dans l’immobilier en tant qu’agent commercial indépendant.

L’obligation de formation continue

La loi ALUR impose désormais aux professionnels de l’immobilier une obligation de formation. Elle est de :

• 14 heures minimum par an ;
• Ou 42 heures au cours des 3 dernières années.

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La rémunération d’un agent immobilier indépendant

Contrairement à un salarié, l’agent immobilier traditionnel qui choisit d’exercer son métier en indépendant n’a pas de salaire fixe. Il est rémunéré à la commission sur les transactions immobilières réalisées. Cette commission tourne en moyenne autour de 3 à 8 % du prix du bien.

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<div class="emphase-rt search">Bon à savoir :</br>En moyenne, le salaire d’un agent immobilier débute autour de 30 000 € brut par an et peut aller jusqu’à 80 000 € brut par an. Le salaire moyen est de 4 263 € brut selon la FCGA (Fédération de centres de gestion agréés).</div>

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Le statut juridique le plus adapté pour devenir agent immobilier

Pour créer une agence immobilière à plusieurs

La création d’une agence immobilière suppose l’adoption d’une forme de société qui permettra de se développer (embaucher, s’associer). Les statuts juridiques les plus répandus pour créer une agence immobilière sont :

• La SARL (Société à responsabilité limitée) : c’est une structure rigide, mais sécurisante ;
• La SAS (Société par actions simplifiée) : elle permet de bénéficier de plus de souplesse dans son fonctionnement et au moment de la création de la société.

Pour exercer en tant qu’agent immobilier indépendant

Si vous souhaitez exercer comme agent immobilier seul, vous pouvez opter pour :

• Une entreprise individuelle (EI) pour exercer votre activité en nom propre. C’est parfait pour démarrer.
• Une société unipersonnelle comme la SASU (Société par actions simplifiée unipersonnelle) ou l’EURL (Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée). C’est la solution lorsque votre activité commence à prospérer.
• Le portage salarial pour bénéficier du régime social d’un salarié tout en exerçant en indépendant.

Cas particulier : le régime de la micro-entreprise

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<div class="emphase-rt search">Vous ne pouvez pas exercer la profession d’agent immobilier sous le régime du micro-entrepreneur.</div>

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C’est en revanche tout à fait possible pour les agents commerciaux en immobilier. Le régime de la micro-entreprise est ouvert si vous avez choisi le statut d’EI ou d’EURL, si le gérant associé unique est une personne physique.

Ce régime vous permet de bénéficier :

• D’un régime micro-social avec des cotisations allégées ;
• D’un régime micro-fiscal avantageux ;
• D’une création d’activité facile et d’une comptabilité simplifiée.

En revanche, vous devez rester en dessous du plafond de chiffre d’affaires annuel de 77 700 € hors taxes.

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Comment devenir agent immobilier indépendant ?

Le régime fiscal de l’agent immobilier

Selon son statut juridique, l’agent immobilier est imposé à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.

• En EI : impôt sur le revenu ;
• En EURL et SASU : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés ;
• En SARL et SAS : impôt sur les sociétés.

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<div class="emphase-rt search">Attention, petite différence à connaître :</br>-L’activité d’agent immobilier relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).</br>-L’activité des agents commerciaux relève des bénéfices non-commerciaux (BNC).</div>

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Le régime social de l’agent immobilier

Dans la plupart des cas, l’agent immobilier relève du régime social des travailleurs non-salariés (TNS).

Sauf dans le cas où l’agent immobilier possède le statut d’assimilé salarié :

• Président d’une SAS ou d’une SASU ;
• Gérant non-associé en EURL ;
• Gérant minoritaire ou égalitaire dans une SARL.

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<div class="emphase-rt search">Bon à savoir :</br>Les cotisations sociales varient selon votre statut juridique. Elles représentent environ 40-45 % de votre rémunération si vous avez opté pour l’EURL ou l’EI. Si vous avez choisi la SASU, elles sont plus élevées, car vous avez le statut d’assimilé-salarié (environ 80 % de votre rémunération). En revanche, votre protection sociale est plus étendue.</div>

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La comptabilité d’un agent immobilier

Votre comptabilité dépend de votre statut juridique.

• Si vous avez opté pour le régime de la micro-entreprise : vous devez tenir une comptabilité simplifiée. Un livre des recettes et un registre des achats seront nécessaires.
• Les entreprises soumises au régime de la déclaration contrôlée (BNC) ou au régime réel simplifié d’imposition (BIC) doivent tenir une comptabilité de trésorerie. Au-delà de certains seuils de chiffre d’affaires, vous passerez au régime réel normal et devrez tenir une comptabilité d’engagement.

Sachez également que l’agent immobilier doit tenir 2 registres :

• Un registre de tous les mandats reçus ;
• Un registre-répertoire qui recense tous les versements effectués au titulaire de la carte.

Vos obligations pour exercer en tant qu’agent immobilier

L’obtention de cartes professionnelles

La carte professionnelle, dite carte T, est délivrée par la chambre du commerce et de l’industrie aux personnes remplissant les conditions de diplôme ou d’expérience. La carte est valable 3 ans.

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<div class="emphase-rt search"></div>Bon à savoir :</br>Si vous vous lancez en tant qu’agent commercial, vous devez demander une carte blanche de négociateur ou « attestation de collaborateur immobilier », à adresser à la Chambre du commerce et de l’industrie.

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L’assurance responsabilité civile professionnelle

En tant qu’agent immobilier indépendant, vous devez souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Cette assurance a pour but de couvrir les dommages que vous pourriez causer à autrui dans le cadre de votre activité professionnelle.

La garantie financière

La garantie financière permet de recevoir des fonds de vos clients. Si vous ne souhaitez pas détenir des fonds pour le compte de vos clients, vous n’êtes pas obligé d’avoir une telle garantie ! La garantie financière s’obtient auprès d’une banque ou d’une assurance. Son montant est de :

• Au moins 30 000 € durant les 2 premières années d’activités ;
• Au moins 110 000 € les années suivantes.

L’obligation d’information de la clientèle

L’agent immobilier doit faire figurer explicitement les informations suivantes dans l’agence :

• Le montant de la garantie financière, la dénomination et les coordonnées du garant ;
• Le tarif des prestations accompagné d’un barème des honoraires.

Sur ses documents commerciaux, il doit indiquer :

• Le nom et l’adresse de l’entreprise ainsi que l’activité exercée ;
• Le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle ;
• Le nom et l'adresse du garant.

Faire signer des mandats

L’agent immobilier est un intermédiaire essentiel pour garantir la sécurité de la transaction immobilière. Le mandat donne le pouvoir d’agir pour quelqu’un. Autrement dit, il est récurrent dans le quotidien d’un agent immobilier ! Détenir un mandat écrit est une obligation pour l’agent immobilier. Il peut s’agir :

• D’un mandat de vente donné par le vendeur ;
• D’un mandat de recherche donné par l’acheteur.

N’oubliez pas non plus que ces mandats doivent comporter un certain nombre de mentions légales pour être valables.

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Tableau récapitulatif - devenir agent immobilier

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