Devenir chasseur immobilier indépendant

Les chasseurs immobiliers, aussi appelés chasseurs d'appartements, cherchent la perle rare pour leur client. Apparu il y a quelques années, ce métier au service du client tend à se développer ! Découvrez comment devenir chasseur immobilier indépendant sur cette fiche métier.

Qu’est-ce qu’un chasseur de biens immobiliers ?

Le chasseur immobilier est un professionnel de l’immobilier qui a pour mission de chercher l’appartement ou la maison parfaite pour ses clients.

Le métier est différent de celui d’agent immobilier car il est plus spécialisé. Le chasseur d’appartements joue le rôle d'un agent immobilier qui se place exclusivement côté acheteur.

Il accompagne et guide son client durant tout son projet de la recherche du bien jusqu’à la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Zoom sur le secteur de l’immobilier

Depuis quelques années, le secteur de l’immobilier est en croissance. Les transactions immobilières sont élevées en partie grâce à la baisse des taux d’intérêt des prêts immobiliers.

Le secteur de l’immobilier attire beaucoup de candidats car il est pourvoyeur d’emplois variés (courtier immobilier agréé, négociateur immobilier, consultant immobilier, etc.).

C’est dans ce contexte que le métier de chasseur immobilier est apparu. Médiatisé par les émissions télévisées du plus célèbre agent immobilier de France, Stéphane Plaza, le métier s’est fait connaître auprès du grand public.

Il résulte d’un constat simple. Avec l’arrivée d’Internet et le boom du marché immobilier, de nombreux biens sont disponibles à la vente. Le marché est particulièrement tendu dans certains secteurs et certains biens partent très vite.

Dans cette situation, les acheteurs sont parfois perdus. Ils manquent également de temps à consacrer à leur recherche. C’est pour cela qu’ils font de plus en plus appel à un chasseur immobilier !

Les missions quotidiennes du chasseur immobilier

Le métier de chasseur immobilier conviendra aux personnes qui ont besoin d’être sur le terrain et d’exercer des missions variées. Voici les tâches du chasseur immobilier au quotidien :

• Écouter les besoins et cerner le projet du client ;
• Rechercher des biens correspondant au cahier des charges de l’acheteur ;
• Organiser des visites des biens sélectionnés (pré-visite seul et visite avec l’acheteur) ;
• Délivrer des conseils à l’acheteur ;
• Réceptionner les offres des acheteurs et les transmettre au propriétaire ;
• Négocier le prix si besoin pour son client ;
• Suivre la vente immobilière jusqu’à sa concrétisation (signature du compromis de vente, etc.).
  

Les compétences pour devenir chasseur immobilier

Comme tout professionnel de l’immobilier, le chasseur immobilier doit acquérir certaines compétences professionnelles pour exercer son métier correctement. On pense notamment à :

• Une bonne connaissance de son secteur géographique de prédilection et des caractéristiques du marché immobilier sur ce secteur ;
• Des connaissances en droit immobilier ;
• La maîtrise des techniques de vente et de négociation commerciale ;
• Un carnet d’adresses fourni pour accéder à des biens off-market ;
• Savoir utiliser les outils informatiques de base.

Notons également qu’une expérience personnelle en achat immobilier est un plus pour que le professionnel puisse se mettre à la place du client et comprendre les points faibles d’une expérience d’achat sans chasseur d’appartements.

Les qualités pour devenir chasseur immobilier

Voici les 3 qualités principales que doit posséder un bon chasseur immobilier :

• Le sens de l’écoute : le chasseur immobilier doit être empathique et à l’écoute du besoin de ses clients car c’est le point de départ de sa recherche. Si ces derniers souhaitent une grande maison avec un jardin et 3 chambres, il ne peut pas leur présenter une maison de ville sans extérieur avec seulement 2 chambres !
• De la pugnacité : rechercher le bien qui collera parfaitement à la demande du client est parfois difficile ! Si le secteur de recherche est restreint ou le budget limité, la recherche peut vite tourner au casse-tête. Mais un chasseur immobilier sait faire preuve de créativité dans ses propositions et de persévérance pour trouver le bien idéal.
• Un bon sens du contact : dans les métiers de l’immobilier, le relationnel est capital. Les chasseurs immobiliers se positionnent comme les partenaires des futurs acheteurs. Aussi, ils doivent bâtir une relation de confiance avec eux.

Études et formation pour devenir chasseur d’appartements

Exercer avec une carte T (carte transaction)

Les agents immobiliers doivent obligatoirement posséder une carte T pour exercer leur profession réglementée par la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Cette carte professionnelle est une habilitation délivrée aux professionnels de l’immobilier justifiant d’une expérience ou d’un diplôme dans le secteur.

Pour obtenir cette carte, il faut :

• ✅ Un diplôme : le BTS professions immobilières ou bien un diplôme bac +3 dans un domaine juridique, économique ou commercial.
• ✅ Ou une expérience professionnelle : au moins 3 ans auprès d’un titulaire de la carte T si vous avez le bac. Si vous n’avez pas le niveau bac, 10 ans d’expérience sont requis ou 4 ans si vous avez un statut de cadre.

Exercer sans carte T

Bonne nouvelle : vous n’avez pas forcément besoin de diplômes pour exercer la profession de chasseur immobilier !

Vous pouvez devenir agent commercial indépendant aussi appelé mandataire indépendant. L’agent commercial ou le mandataire immobilier travaille avec une agence ou un réseau de mandataires qui disposent de la carte T. Il n’a pas besoin d’avoir une carte professionnelle T. Il lui faudra simplement ce qu’on appelle une carte blanche ou « attestation de collaborateur immobilier ».

Si vous souhaitez vous former pour devenir chasseur immobilier, le BTS professions immobilières reste le cursus le plus fréquent dans le métier.

D’autres formations courtes ou longues peuvent être réalisées dans des lycées, des centres de formation des apprentis ou des écoles privées. Des organismes indépendants délivrent également des formations pour les personnes en reconversion professionnelle.

Les professionnels de l’immobilier sont assujettis à une obligation de formation continue de 42 heures minimales durant les trois dernières années d’exercice.

La rémunération d’un chasseur de biens immobiliers

Le chasseur immobilier exerce en indépendant. Il touche une commission sur les ventes réalisées et non un salaire. Cette commission se situe en moyenne entre 1 et 5% du prix de vente. Le porteur de la carte T avec lequel il travaille lui reverse ensuite un pourcentage de la commission en honoraires.

Les chasseurs immobiliers débutent autour de 1 500€ brut par an. Pour un chasseur immobilier, le salaire moyen est d’environ 40 000 à 50 000€ brut par an. Ce montant est très variable selon ses résultats !

Au début de votre activité, les salaires ne sont pas très élevés. Mais dès que votre portefeuille de clients sera constitué et que vous vous serez fait connaître, votre activité pourra décoller.

Les formes juridiques adaptées pour devenir chasseur immobilier indépendant

Le chasseur immobilier doit choisir un statut juridique. Voici les options les plus pertinentes pour exercer comme chasseur immobilier.

L’entreprise individuelle (EI)

L’entreprise individuelle est un statut juridique simple pour commencer. Votre responsabilité n’est pas limitée.

Vous avez le statut de travailleur non-salarié (TNS) avec des cotisations calculées sur la base de votre bénéfice imposable. Le régime fiscal est celui de l’impôt sur le revenu.

L’entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL)

L’EIRL fonctionne comme une entreprise individuelle.

La grande différence avec l’entreprise individuelle est la possibilité de limiter sa responsabilité, ce qui est une option intéressante pour le chasseur immobilier. Pour cela, il vous faudra remplir une déclaration d’affectation du patrimoine pour affecter certains de vos biens à votre activité professionnelle.

Il est également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés en EIRL.

L’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL)

C’est une structure plus imposante qui nécessite une gestion quotidienne de l’entreprise plus lourde et des démarches de création plus poussées (déposer des fonds, rédiger des statuts, etc.).

Le gérant de l’EURL est travailleur non-salarié.

Les bénéfices de l’EURL sont imposés à l’impôt sur le revenu avec une option possible pour l’impôt sur les sociétés.

Le régime de la micro entreprise

La micro entreprise n’est pas un statut juridique mais bien un régime juridique. Vous pouvez en bénéficier si vous avez choisi l’EI, l’EIRL et l’EURL.

⚠️ Ce régime est accessible uniquement si vous êtes agent commercial (sans la carte T). L’activité d’agent immobilier ne peut pas être exercée en micro entreprise car elle relève de la TVA immobilière.

La micro entreprise (ex régime de l’auto-entrepreneur) permet de bénéficier d’un régime fiscal et social privilégié ainsi que d’une comptabilité simplifiée.

D’un point de vue fiscal, le chasseur immobilier micro-entrepreneur est imposé sur le revenu dans la catégorie des micro-BNC (bénéfices non-commerciaux). Il bénéficie d’un abattement forfaitaire de l’ordre de 34% pour frais professionnels. Autrement dit, vous n’êtes imposé que sur la base de 66 % de votre chiffre d’affaires.

D’un point de vue social, vous êtes travailleur non-salarié. Vos cotisations sociales représentent environ 22% de votre chiffre d’affaires.

Par ailleurs, le régime du micro-entrepreneur n’est pas forcément adapté en raison des plafonds de chiffre d’affaires annuel à ne pas dépasser pour rester dans le régime. Le plafond de chiffre d’affaires 2020 est de 72 600€ brut pour les prestations de services. Vous pouvez rapidement être freiné dans votre développement.

Comment devenir chasseur immobilier ? Les démarches de création d’une entreprise ou d’une société

Pour exercer votre activité de chasseur immobilier en toute légalité, vous devez effectuer les démarches administratives de création d'une entreprise ou d’une société.

La création d’une entreprise individuelle pour les chasseurs immobiliers qui sont agents commerciaux

Créer une entreprise nécessite de réaliser une déclaration de début d’activité.

Voici les formulaires à remplir pour réaliser cette déclaration de début d’activité :

• P0 PL micro-entrepreneur pour créer une entreprise individuelle sous le régime de la micro entreprise ;
• P0 PL pour créer une entreprise individuelle hors régime de la micro entreprise ;
• Le P EIRL PL et AC pour une EIRL.

Envoyez ensuite votre dossier à votre centre de formalités des entreprises compétent avec les pièces justificatives nécessaires.

Votre CFE compétent est le greffe du tribunal de commerce. C’est lui qui s’occupera de votre inscription au registre spécial des agents commerciaux (RSAC).

Les pièces justificatives nécessaires pour la création d’une entreprise individuelle sont :

• Une copie de votre pièce d’identité ;
• Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation ;
• Un justificatif de domicile de moins de 3 mois ;
• Une attestation de notification au conjoint marié ou pacsé des conséquences des dettes professionnelles sur les biens communs ;
• En cas d'option pour l’EIRL : la déclaration d’affectation.

La création d’une entreprise individuelle pour les chasseurs immobiliers qui sont agents immobiliers

Les formulaires à remplir sont les suivants :

• P0 CMB pour créer une entreprise individuelle ;
• P EIRL CM si vous avez choisi l’EIRL.

Envoyez le formulaire et les pièces justificatives à votre CFE compétent.

Votre CFE compétent est la chambre du commerce et de l’industrie. Elle s’occupera de votre immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Les pièces justificatives à joindre à votre dossier sont les mêmes que les précédentes.

La création d’une société

Dans les deux cas, les chasseurs immobiliers souhaitant créer une société doivent remplir le formulaire correspondant :

• Le formulaire M0 SARL pour une EURL ou une SARL ;
• Le formulaire M0 pour une SASU ou une SAS.

Vous devrez ensuite envoyer votre dossier complet accompagné des pièces justificatives nécessaires à votre centre de formalités des entreprises compétent.

Voici les justificatifs nécessaires à joindre à votre dossier :

• Une copie de votre pièce d’identité ;
• Les statuts de votre société ;
• Un justificatif de domiciliation de votre société ;
• L’attestation de publication au sein du journal d'annonces légales ;
• L’attestation de dépôt de fonds ;
• Le formulaire de déclaration relatif aux bénéficiaires effectifs.
  

Les spécificités pour exercer comme chasseur de biens immobiliers

Obtenir une carte professionnelle

Si vous êtes agent immobilier, c’est une obligation ! Vous pouvez demander votre carte T auprès de la chambre du commerce et de l’industrie via un formulaire cerfa. La carte est valable 3 ans à partir de la date de délivrance.

Si vous avez le statut d’agent commercial, vous n’êtes pas obligé d’avoir une carte T pour exercer comme chasseur d’appartements. Il vous faudra simplement une carte blanche de négociateur ou attestation de collaborateur. La demande doit être réalisée auprès de la chambre du commerce et de l’industrie.

Souscrire une assurance professionnelle

En tant que chasseur immobilier, vous avez l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle.

Cette assurance pourra vous couvrir en cas de dommages causés aux tiers dans le cadre de votre activité professionnelle.

Détenir une garantie financière

Si vous envisagez de détenir des fonds pour vos clients, vous devez posséder une garantie financière.

Cette garantie financière est accordée par une banque ou une assurance. Elle doit être d’au moins 110 000€. Elle peut être de 30 000€ uniquement les 2 premières années d’exercice.

Faire signer un mandat de recherche

Le mandat de recherche vise à déléguer les recherches d’un bien immobilier au chasseur immobilier. Tout comme le mandat de vente, faire signer un mandat de recherche écrit est obligatoire.

Le mandat contient un certain nombre de mentions indispensables pour être valable.

Métier en vogue, le chasseur d’appartements est un professionnel de l’immobilier au service des acheteurs.

Tableau récapitulatif : devenir chasseur immobilier